В тонкостях взаимоотношений между заказчиком, застройщиком, инвестором и подрядчиком разобраться непросто. Кратко можно сказать:
- застройщик — это всегда тот, кто владеет землей;
- заказчик — тот, кто ведет контроль за строительством объекта;
- подрядчик — тот, кто все это непосредственно строит;
- инвестор — тот, кто за все это платит.
Обычно порядок такой: заказчик ищет деньги на строительство объекта (инвесторов), а застройщик ищет того, кто фактически строит (подрядчика).
При этом слово «подрядчик» может иметь приставку «ген» — это тот, кому отдан больший (либо весь) объем работ какого-то направления строительства. Генподрядчик сам может нанимать подрядчиков, но при этом он все равно остается ответственным перед застройщиком и заказчиком.
В принципе, одна организация может одновременно сочетать в себе функции и заказчика, и застройщика, и подрядчика, и инвестора. Однако на практике чаще всего происходит совмещение в «одних руках» функций застройщика и заказчика (то есть контроля) и передача функций подрядчика другим строительным организациям (за которыми эти функции контроля и осуществляются), а также привлечение инвесторов (физических лиц или организаций) для финансирования проекта.
Если застройщик и заказчик являются разными юридическими лицами, то между ними заключается договор, в котором четко расписываются функции и зона ответственности сторон, порядок расчетов (в том числе кому какая часть недвижимости отойдет по завершении строительства, если расчеты между ними будут происходить неденежными средствами). Потому когда инвестор (а чаше всего это физическое липо) несет свои деньги заказчику на строительство квартиры в доме, то ему просто необходимо увидеть «вживую» этот договор между заказчиком и застройщиком. Вполне возможно, что квартира, в которую инвестор вкладывает деньги, по завершении строительства отойдет вовсе не той организации, в которую были принесены деньги сейчас.
Инженерные изыскания и проектная документация
По действующему законодательству (ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации) застройщик должен выполнить) инженерные изыскания (то есть изучить природные условия и факторы техногенного воздействия на земельный участок и подготовить данные но обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования). А впоследствии и подготовить проектную документацию (ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Впрочем, данные функции по условиям договора между застройщиком и заказчиком вполне могут быть делегированы и последнему.
Следует обратить внимание, что проектная документация делается на основании задания застройщика или заказчика и до ее утверждения обязательно направляется на государственную экспертизу.
Застройщик (а чаще застройщик-заказчик) передает подрядчику по акту о передаче площадки под строительство землю под строительство объекта.
С этого момента начинают течь сроки начала строительства, указанные в договоре подряда (генерального подряда).
Этот момент очень важен, потому как на практике организации не всегда подписывают данный акт, в результате чего потом становится проблематичным предъявление претензий подрядчику в случае затягивания им сроков сдачи объекта.
Документальное оформление и возможные риски
Как бы ни складывались отношения между заказчиком и застройщиком, инвестору необходимо четко знать следующее.
Перед тем как принести и вложить деньги в недвижимость, проверьте у заказчика-застройщика наличие следующих документов:
- договор аренды земли (либо право собственности на землю);
- положительное заключение экспертизы по рабочему проекту;
- размещение на сайте проектно-строитсль-ной декларации;
- разрешение на производство работ на строительство, выданное местной администрацией.
Стоит также обратить внимание на следующие риски:
- сколько лет компания работает на строительном рынке (хорошо бы не менее трех);
- на какой стадии находится строительство (желательно, чтобы нулевой цикл был уже пройден);
- является ли заказчик-застройщик членом саморегулирующейся организации в строительстве (СРО). и есть ли у СРО допуски на данные виды работ;
- предусматривает ли инвестиционный договор рассрочку платежа (желательно по этапам строительства).