«Аудит Ветар»
Карта сайта
(812) 490-76-37
 

НОВОСТИ:

Вопросы и ответы / Вопрос — 30 июня 2010 г.

Вопрос:
Какова специфика взаимоотношений заказчика и застройщика?
Ответ:

В тонкостях взаимоотношений между заказчиком, застройщи­ком, инвестором и подрядчиком разобраться непросто. Кратко можно сказать:

  • застройщик — это всегда тот, кто владеет землей;
  • заказчик — тот, кто ведет контроль за строительством объекта;
  • подрядчик — тот, кто все это непосредственно строит;
  • инвестор — тот, кто за все это платит.

Обычно порядок такой: заказчик ищет деньги на строительство объекта (инвесторов), а застройщик ищет того, кто фактически стро­ит (подрядчика).

При этом слово «подрядчик» может иметь приставку «ген» — это тот, кому отдан больший (либо весь) объем работ какого-то направ­ления строительства. Генподрядчик сам может нанимать подрядчиков, но при этом он все равно остается ответственным перед застройщиком и заказчиком.

В принципе, одна организация может одновременно сочетать в себе функции и заказчика, и застройщика, и подрядчика, и инвестора. Однако на практике чаще всего происходит совмещение в «одних руках» функций застройщика и заказчика (то есть контроля) и пере­дача функций подрядчика другим строительным организациям (за которыми эти функции контроля и осуществляются), а также привле­чение инвесторов (физических лиц или организаций) для финанси­рования проекта.

Если застройщик и заказчик являются разными юридическими лицами, то между ними заключается договор, в котором четко распи­сываются функции и зона ответственности сторон, порядок расчетов (в том числе кому какая часть недвижимости отойдет по завершении строительства, если расчеты между ними будут происходить неденеж­ными средствами). Потому когда инвестор (а чаше всего это физическое липо) несет свои деньги заказчику на строительство квартиры в доме, то ему просто необходимо увидеть «вживую» этот договор между заказ­чиком и застройщиком. Вполне возможно, что квартира, в которую инвестор вкладывает деньги, по завершении строительства отойдет вовсе не той организации, в которую были принесены деньги сейчас.

Инженерные изыскания и проектная документация

По действующему законодательству (ст. 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации) застройщик должен выполнить) инженерные изыскания (то есть изучить при­родные условия и факторы техногенного воз­действия на земельный участок и подготовить данные но обоснованию материалов, необхо­димых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-стро­ительного проектирования). А впоследствии и подготовить проектную документацию (ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Феде­рации).

Впрочем, данные функции по условиям договора между застройщиком и заказчиком вполне могут быть делегированы и последнему.

Следует обратить внимание, что проектная документация делается на основании задания застройщика или заказчика и до ее утверждения обязательно направляется на государственную экспертизу.

Застройщик (а чаще застройщик-заказчик) передает подрядчику по акту о передаче площад­ки под строительство землю под строительство объекта.

С этого момента начинают течь сроки начала строительства, указанные в договоре подряда (генерального подряда).

Этот момент очень важен, потому как на практике организации не всегда подписывают данный акт, в результате чего потом становится проблематичным предъявление претензий под­рядчику в случае затягивания им сроков сдачи объекта.

Документальное оформление и возможные риски

Как бы ни складывались отношения между заказ­чиком и застройщиком, инвестору необходимо четко знать следующее.

Перед тем как принести и вложить деньги в недвижимость, проверьте у заказчика-застрой­щика наличие следующих документов:

  • договор аренды земли (либо право собс­твенности на землю);
  • положительное заключение экспертизы по рабочему проекту;
  • размещение на сайте проектно-строитсль-ной декларации;
  • разрешение на производство работ на стро­ительство, выданное местной администра­цией.

Стоит также обратить внимание на следующие риски:

  • сколько лет компания работает на строи­тельном рынке (хорошо бы не менее трех);
  • на какой стадии находится строительство (желательно, чтобы нулевой цикл был уже пройден);
  • является ли заказчик-застройщик членом саморегулирующейся организации в стро­ительстве (СРО). и есть ли у СРО допуски на данные виды работ;
  • предусматривает ли инвестиционный дого­вор рассрочку платежа (желательно по эта­пам строительства).

Write a comment

  • Required fields are marked with *.

If you have trouble reading the code, click on the code itself to generate a new random code.
 

Мы ждём Вас в нашем офисе

Адрес: 195220, г.Санкт-Петербург,
пр. Гражданский, д.22.

карта проезда

Тел./факс: (812) 490-76-37,
(812) 702-71-22.

E-mail: auditvetar78@gmail.com, auditvetar@yandex.ru.

наша страница ВКонтакте: http://vkontakte.ru/club5694877