1. Да
2. Нет, помещение обязательно должно быть переведено в нежилое причем так:
· Площадь под гостиницу, которая находится в жилом фонде, должна быть переведена в нежилой.
· Помещение может находиться только на первом этаже жилого дома. Либо на втором, если первый уже занят нежилыми площадями.
Кроме того никак не подойдут под гостиницу:
· Цокольные этажи здания.
· Нежилые помещения, отведённые под коммерческие цели.
· Подвалы
3. Да
ОСНОВАНИЕ:
Размещение хостелов в многоквартирных домах возможно лишь в тех случаях, когда это не нарушает права и законные интересы других граждан и не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. ч. 2, 4 ст. 17 ЖК РФ). Более того, ЖК РФ говорит о пределах использования жилого помещения, а не о пределах осуществления права собственности на жилье. И это не случайно. Понятие осуществления права собственности более широкое, в его содержание входит и использование жилого помещения. Но в ЖК РФ подчеркивается назначение жилого помещения как объекта, который используется только для проживания, и поэтому ЖК РФ определяет пределы его использования в соответствии с целевым назначением. Кроме того, именно жилое помещение является объектом жилищных прав, которые составляют предмет регулирования жилищного законодательства РФ. На данное обстоятельство обращает внимание Пленум ВС РФ, говоря, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, и судам следует это учитывать при рассмотрении жилищных споров (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14). Но и ГК РФ, говоря о правомочиях собственника жилого помещения, обязывает собственника жилья осуществлять свои права в соответствии с целевым назначением жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). Следовательно, жилое помещение, используемое для оказания гостиничных услуг, должно быть переведено в нежилое (по правилам главы 3 ЖК РФ) с обеспечением при этом самостоятельным доступом к переводимому жилому помещению в нежилое (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ), отличным от доступа к иным жилым помещениям.
Если это невозможно технически, то такой перевод не допускается. Перевод жилого помещения в нежилое возможен, только если такое помещение находится на первом
этаже многоквартирного дома. Возможен перевод, если жилое помещение расположено выше первого этажа, но тогда под ним должно быть расположено нежилое помещение (например, магазин, офис и пр.). Не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования (ч. 3.1 ст. 22 ЖК РФ, введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений..."). Порядок перевода жилого помещения в нежилое подробно регламентируется ст. ст. 23 - 24 ЖК РФ). Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, установлен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и этот перечень является исчерпывающим (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Однако, как следует из положений Жилищного кодекса, если этот перевод связан с реконструкцией многоквартирного дома, требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений (например, п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Бюллетень ВС РФ. 2008. N 11).
Для перевода жилого помещения в нежилое в целях создания там хостела необходим отдельный вход в это нежилое помещение, поскольку требуется информационное обеспечение: обозначение помещения как нежилого, перечень оказываемых услуг, регистратура для поселения гостей в хостеле и др. Отдельный вход затрагивает фасад дома, часть земельного участка. А это - общее имущество собственников дома, и создание отдельного входа уменьшает размер общего имущества, следовательно, нужно согласие всех собственников дома. Понятно, что ничего этого гостиничный бизнес в жилых многоквартирных домах не учитывает.
И плюс к тому Решение ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 3 марта 2016 г. N АКПИ15-1535 о признании частично недействующим пункта 4.1 национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 56184-2014 "Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам", утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 23 октября 2014 г. N 1393-ст,