Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом о залоге.
На основании п. 2 ст. 28.1 Закона о залоге при обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке реализация предмета залога осуществляется посредством продажи на торгах, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст.ст. 447, 448 ГК РФ, Законом о залоге и соглашением сторон.При обращении взыскания на заложенное движимое имущество в порядке, установленном п.п. 3 и 4 ст. 28.1 Закона о залоге, залогодержатель оставляет за собой заложенное движимое имущество или продает третьему лицу по цене, равной его рыночной стоимости или превышающей ее (п. 5 ст. 28.1 Закона о залоге).
Абзац 3 п. 5 ст. 28.1 Закона о залоге определяет момент возникновения у залогодержателя права собственности на предмет залога, который оставил за собой залогодержатель. В то время как из норм ГК РФ о залоге, норм ст. 28.1 Закона о залоге следует, что при продаже предмета залога залогодержателем третьему лицу собственником заложенного имущества остается залогодатель, поскольку переход к залогодержателю права собственности на заложенное имущество, подлежащее продаже третьему лицу, не предусмотрен.
Схема реализации права арендодателя на удержание имущества
1) Необходимо дождаться прекращения договора аренды (в рассматриваемом случае последний день аренды – 30.04.2018).
2) Составляем опись имущества арендатора или акт удержания имущества. Для составления документа целесообразно сформировать комиссию, в которую, по возможности, включить независимых от арендодателя лиц, например, других арендаторов, участкового и пр.
3) Извещаем арендатора об удержании его имущества, направив письмо об удержании.
4) Направляем в суд исковое заявление об обращении взыскания на удерживаемое имущество.
5) На основании решения суда имущество продается с публичных торгов в ходе исполнительного производства (порядок реализации имущества регулируется ст. ст. 350, 350.2, 449.1 ГК РФ, ст. ст. 89, 90 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»):
* на основании решения суда судебный пристав – исполнитель обязан направить не позднее, чем за десять дней до даты проведения торгов арендодателю и арендатору уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов;
* торги проводятся специализированной организацией, уполномоченной в соответствии с законодательством проводить торги по соответствующему виду имущества;
* начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества;
* торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации;
* арендатор и арендодатель вправе выступать участниками торгов;
* организатор торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, если:
* на торги явилось менее двух покупателей;
* на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
* лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
* в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования;
* если соглашение о приобретении имущества не состоялось, не позднее чем через месяц после первых торгов, проводятся повторные торги, начальная продажная цена снижается на пятнадцать процентов;
* при объявлении несостоявшимися повторных торгов арендодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.